AbgewickeltWas tun mit den toten Immobilienfonds?
Elf Fonds befinden sich seit der Krise in Abwicklung. Anleger können abwarten - oder mit Abschlag verkaufen.
22.10.2014, von CHRISTIAN SIEDENBIEDEL
Offene Immobilienfonds investieren vor allem in Bürogebäude.
Wenn jemand Immobilien verkaufen muss, und der Käufer kennt dessen Lage, ist das keine besonders gute Ausgangsposition: Das ist die Situation, in der sich eine ganze Reihe von Immobilienfonds in Deutschland befindet. Die Fonds, die einst als solide und besonders sichere Geldanlage beworben wurden, hatten nach der Finanzkrise mit erheblichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Viele Anleger fürchteten sich vor Verlusten und wollten gleichzeitig ihr Geld abziehen. Das führte zum Desaster: Immerhin elf dieser Fonds befinden sich seither in Abwicklung.
Was sollen Anleger tun, die solche Fonds noch in ihrem Depot haben? Und: Was kann man aus dieser Erfahrung grundsätzlich für das Investment in Immobilienfonds lernen?
Die Sparer, die in den Fonds in Abwicklung investiert sind, haben schließlich teilweise seit Jahren keinen Zugriff auf ihr Geld und können ihre Anteile nur mit Abschlägen an der Börse verkaufen. „Die Abschläge variieren von Fonds zu Fonds und liegen im Durchschnitt bei etwa 30 Prozent“, sagt Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. Die „Jahresperformance“ der Fonds in Abwicklung, also die Wertentwicklung innerhalb der vergangenen zwölf Monate, sei bei den meisten negativ gewesen. Trotzdem war es offenbar so, dass die anfänglichen Abschläge, die Anleger an der Börse hinnehmen mussten, zum Teil etwas übertrieben waren. Das hatte zwei Gründe: Viele Anleger wollten möglichst schnell Geld sehen und waren deshalb bereit, einen hohen Preis für die Liquidität zu zahlen. Außerdem war die Unsicherheit angesichts der schlechten Lage am Immobilienmarkt nach der Finanzkrise so hoch, dass ein zusätzlicher Risikoabschlag an der Börse verlangt wurde.
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Es war für das Fondsmanagement schließlich nicht einfach, die Immobilien zu verkaufen, nachdem ihre Notlage bekanntwurde. Das scheint ein sehr grundsätzliches Problem solcher Fonds zu sein: Wenn alle Anleger auf einmal ihr Geld sehen wollen und die Fonds dringend Immobilien verkaufen müssen, hat das negative Auswirkungen auf die Preise. „Der Zwangsverkäufer-Status der Fondsgesellschaften ist bei Käufern, Mietern und finanzierenden Banken natürlich bekannt“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Sachverständigen. Das erleichtere den Verkauf nicht gerade. „Trotzdem ist 2014 bislang ganz ordentlich abverkauft worden“, sagt der Immobilienexperte. Dabei habe sich vor allem die Erholung der Märkte bemerkbar gemacht.
Strengere Regeln sollen Vertrauen der Anleger in Produktgattung wiederherstellen
Für die rund 381 Immobilien, die sich noch in den Portfolios der alten Immobilienfonds befinden, hat die Ratingagentur Scope bereits im vergangenen Jahr eine Risikobewertung vorgenommen. Als besonders risikoarm schätzte sie die Fonds Kanam Grundinvest, CS Euroreal, TMW Immobilien Weltfonds und SEB Immoinvest ein. Hohe Risiken sah sie bei Degi Global Business, Degi International, Degi German Business und Axa Immoselect.
Bis spätestens 2017 müssen die Immobilien abgewickelt sein. Je näher der Termin rücke, desto stärker mache sich ein Schlussverkauf-Effekt bemerkbar, sagt Knorr. „Gute Objekte ließen sich am Anfang sehr gut verkaufen, mit der fortschreitenden Abwicklung änderte sich das Bild zum Teil.“ Hohe Leerstände oder kurze Mietvertragslaufzeiten erschwerten die Verkäufe. Hinzu kam lange die angespannte Lage vieler Immobilienmärkte, etwa in den Niederlanden, in Osteuropa und in Spanien. In den vergangenen Monaten aber soll sich zumindest die Lage in Spanien verbessert haben. Und in den Niederlanden meinen Immobilienexperten ein Anziehen der Mieten für Büroimmobilien in Amsterdam bemerkt zu haben - was ebenfalls auf eine Erholung des Marktes hindeuten könnte. „Große Kapitalanleger schichten ihre Portfolios um, von Aktien oder Anleihen auf Immobilien - das erleichtert auch den Verkauf der Immobilien aus den Fonds in Abwicklung“, sagt Archner.
Die wichtigste Reaktion der Politik auf die Ausfälle bei den offenen Immobilienfonds war eine Einführung längerer Haltefristen sowie andere Regulierungen, die einen plötzlichen Verkauf vieler Anteilseigner unwahrscheinlicher machen sollten. Das soll das Vertrauen der Anleger in diese Produktgattung wiederherstellen. Es hat aber auch unbeabsichtigte Konsequenzen: Offene Immobilienfonds wurden geschlossenen ähnlicher. Und verloren ihren wichtigsten Vorteil: Anleger können nicht mehr einfach jederzeit aussteigen.
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