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Dienstag, 12. November 2013

Der Preisverfall bei Gewerbeimmobilien hinterlässt Spuren, Kredite für Bürokomplexe und Einkaufszentren von Mailand bis Düsseldorf können nicht zurückgezahlt werden. Inhabern von Hypothekenanleihen drohen nun Verluste.

HYPOTHEKEN-BONDSGläubiger müssen um Einlagen bangen

Der Preisverfall bei Gewerbeimmobilien hinterlässt Spuren, Kredite für Bürokomplexe und Einkaufszentren von Mailand bis Düsseldorf können nicht zurückgezahlt werden. Inhabern von Hypothekenanleihen drohen nun Verluste.
Düsseldorfer Königsallee: Die Pracht-Einkaufsmeile der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt lockt die Käufer an. Doch das für den Bau des hier ansässigen Einkaufszentrums, der Kö Galerie, kann wohl nicht rechtzeitig bedient werden. Quelle: ap
Düsseldorfer Königsallee: Die Pracht-Einkaufsmeile der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt lockt die Käufer an. Doch das für den Bau des hier ansässigen Einkaufszentrums, der Kö Galerie, kann wohl nicht rechtzeitig bedient werden.Quelle: ap
New YorkTreuhänder halten derzeit ein Rekordvolumen an Immobiliendarlehen. Fast 18 Milliarden Euro der Kredite in Verbriefungen von gewerblichen Hypotheken, die Moody's Investors Service bewertet, werden von sogenannten Special Servicers verwaltet – das sind 25 Prozent der von der Ratingagentur bewerteten Geschäfte. Die überfälligen Kredite bei Standard & Poor's belaufen sich auf das Allzeithoch von 15 Milliarden Euro und bei Fitch Ratings auf den Rekordstand von elf Milliarden Euro.
Die aufkeimende Konjunkturerholung in Europa geht damit offenbar an den Immobilienbesitzern vorbei. Die Vermieter sind nicht in der Lage, ihre vor der Finanzkrise im Jahr 2006 aufgenommenen Kredite zu refinanzieren, die zur Unterlegung von Gewerbehypotheken-Bonds benutzt werden. Da die Immobilienwerte vom Hoch bis zum Tief um 40 Prozent abgenommen haben, sind tausende Liegenschaften mittlerweile weniger Wert als die ausstehenden Verbindlichkeiten.

GROSSSTADT-VERGLEICWo Immobilien unbezahlbar werden

  • Großstadt-Vergleich: Wo Immobilien unbezahlbar werden
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„Es ist noch immer ein sehr notleidender Markt, und bei einem hohen Prozentanteil der ausstehenden Geschäfte handelt es sich nicht um erstklassige Anlagen, sondern um hochgefährdete Kredite“, sagt Paul Lloyd, geschäftsführender Partner bei dem Kreditadministrator Mount Street LLP aus London. „Das bedeutet, dass es kaum bis gar keine Chance gibt, dass die Gläubiger 100 Prozent ihres Geldes zurückbekommen.“
Auf die Special Servicers kommt nach Einschätzung von S&P mehr Arbeit zu: Denn in diesem Jahr werden Darlehen in Höhe von rund 16,5 Milliarden Euro fällig – allesamt wurden aufgenommen, als die Immobilien noch deutlich mehr wert waren. Die Aufgabe der Special Servicers ist es, Investoren aus den Gewerbehypotheken-Anleihen so viel Geld wie möglich zu sichern – entweder, indem sie die unterlegten Kredite restrukturieren oder verkaufen. Auch Vollstreckung und Beschlagnahmung des Eigentums sind möglich.
Fitch hat am 16. Oktober ein Finanzierungsgeschäft für vier Einkaufszenten in Deutschland, darunter die exklusive Kö-Galerie in Düsseldorf und das Rhein-Ruhr Zentrum in Mülheim an der Ruhr, herabgestuft. Die fälligenDarlehen konnten nicht fristgerecht zurückgezahlt werden. Die Schulden müssen Fitch zufolge entweder refinanziert oder beide Immobilien verkauft werden.
Obwohl die Zahlungsausfälle zunehmen, fiel der von Investoren verlangte Renditeaufschlag der mit “BBB” bewerteten Hypothekenanleihengegenüber Staatsanleihen auf 394 Basispunkte – verglichen mit 725 Basispunkten vor einem Jahr, zeigen Daten von Bank of America. Die Spreads haben sich wegen ihrer höheren Komplexität und kleineren Investorenbasis nicht so stark verengt wie an den breiteren Kreditmärkten, erklärt Alexander Batchvarov, Leiter für strukturierte Finanzanalyse bei Bank of America in London.

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Bei etwa 70 Prozent der 2,3 Milliarden Euro an Krediten, die im vierten Quartal fällig werden, entspricht die Darlehenshöhe rund 90 Prozent der Gesamtkosten, erklärte Moody's im Oktober. Von diesen hoch beliehenen Krediten dürften nach Einschätzung der Ratingagentur mehr als die Hälfte in Verzug geraten.
Schätzungen von Moody's zufolge stehen die Kreditnehmer in den kommenden beiden Jahren vor einer Finanzierungslücke von 65 Milliarden Euro, da der Refinanzierungsbedarf die verfügbaren Mittel übersteigt. Denn die Banken kürzen ihre Kreditvergabe, um ihre Bilanzen zu schrumpfen und im Einklang mit den neuen Kapitalregeln zu bringen.
„Es herrscht die Auffassung vor, dass jede Menge Refinanzierungen bei europäischen Gewerbeimmobilien nötig sind“, sagt Calvin Davies, Leiter für verbriefte Investments bei ING Investment Management in Den Haag. „Da die Banken ihren Verschuldungsgrad reduzieren, ist unklar, wo diese Finanzierungen herkommen werden.“
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Kommentare:

  1. Es lohnt sich dennoch eine Hypothek bzw. Festhypothek aufzunehmen! Gerade im Moment sind die Hypothekenzinsen bei Festhypotheken und Hypotheken sehr gering, weshalb es sich lohnt, wenn man grössere Anschaffungen hat. Für die Inhaber der Hypothek ist das natürlich nicht gewinnbringend.

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